La Cláusula Suelo es una cláusula incluida en muchos contratos hipotecarios que establece un interés mínimo a pagar en las mensualidades de la hipoteca, independientemente del interés marcado por el mercado. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 de Diciembre de 2016, las entidades bancarias deberán devolver las cantidades pagadas de más por motivo de esta cláusula desde la fecha de formalización de la hipoteca.

Si firmaste tu hipoteca entre el 2001 y 2012 y, además, la cuota mensual que pagas no ha bajado en los últimos años de la misma forma que el Euribor, es probable que tengas cláusula suelo.

Los gastos de formalización de la hipoteca son los importes derivados del pago de notaría, gestoría, impuestos y tasación que pagaste cuando firmaste tu hipoteca. La partida más controvertida era el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pese a haber tres sentencias firmes del Tribunal Supremo que declaraban que era el banco y no el consumidor el que tenía que pagar el IAJD, parece ser que el mismo tribunal ha dado un inesperado “giro jurisprudencional” en sentencias posteriores. Habrá que conocer el contenido de esas sentencias y cuál será la doctrina a seguir. En el peor de los casos siempre se puede acudir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Este cambio de criterio del Supremo no afecta en nada a los gastos de hipoteca que venimos reclamando, que son:

• Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
• Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.

Se trata de las facturas que habitualmente se adjuntan a la hipoteca.

El 6 de junio de 2017 el Banco Central Europeo comunicó la inviabilidad del Banco Popular por considerar que la entidad no podía hacer frente al pago de sus deudas. El instrumento de resolución era la venta del negocio.
El Banco Popular inició un proceso de venta sin éxito, a pesar de que hubo varias entidades interesadas. El único que presentó la oferta cumpliendo los requisitos a los efectos del FROB fue el Santander.

¿Qué es el índice IRPH Hipotecas?

El IRPH es un tipo de interés cuyas siglas significan “Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios”, siendo el índice más común en España después del Euribor. Se calcula haciendo la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución.

La problemática del mismo radica en que son las propias entidades las que aportan los datos y el propio método para su cálculo, ya que el IRPH se calcula estableciendo la media (NO PONDERADA A DIFERENCIA DEL EURIBOR, o el propio IPC) de los tipos de interés ofrecidos por las entidades en sus hipotecas, lo que de facto convierte este índice en manipulable por los propios bancos, y ha supuesto para miles de hipotecados pagar unos intereses de media 2 % más altos que los referenciados a Euribor, lo que supone pagar más de 200 € de media en la cuota hipotecaria mensual

«A modo de ejemplo si hay 99 préstamos con un interés del 1% y un préstamo con un interés del 3%, El IRPH resultante será el 2%.»

¿Por qué puedes reclamar?

Los clientes al amparo de la ley civil española y la protección de la Directiva comunitaria 93/13/CEE relativa a la protección de los consumidores, pueden solicitar la nulidad del índice IRPH y su sustitución por el Euribor, recuperando las cantidades abonadas en exceso por la aplicación de dicho índice

Los tribunales están declarando la nulidad de las hipotecas referenciadas a IRPH, en base a que:

La cláusula no fue negociada con el cliente de forma individual sino que fue la entidad quien la redactó de manera unilateral. Se trata de una cláusula idéntica e introducida en muchos otros préstamos.

No se explica al cliente cómo se ha comportado el IRPH en los últimos años.No se le enseñaron gráficos comparativos con otros índices.

Si la Entidad hubiese explicado la diferencia entre varios índices, y hubiese mostrado gráficos sobre la forma de comportamiento del IRPH y el Euribor, pudiendo elegir el cliente entre uno y otro, hubiera elegido el Euribor.

La cláusula no pasa el filtro de transparencia porque la entidad no se aseguró que el cliente comprendía su contenido.

La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Los Tribunales de Justicia vienen declarando la abusividad de las siguientes cláusulas:

– Comisión por reclamaciónd e posiciones deudoras, por no obedecer a un servicio oficialmente prestado.

– Vencimiento anticipado del préstamo, por no moderar el grado de incumplimiento del prestatario.

– La cláusula que establece que el prestatario viene obligado al pago de los gastos de abogado y procurador en aquellos procedimientos de reclamación iniciados por el Banco, aunque no sea obligatoria su intervención, por incumplir una norma de rango legal imperativa.

– Las cláusulas de redondeo se utilizan por las entidades de crédito en los préstamos a tipo de interés remuneratorio variable para simplificar el cálculo de las cuotas a pagar por sus clientes y consisten en la sustitución del tipo de interés resultante, de acuerdo con el tipo de referencia utilizado (Euribor, IRPH…) más el diferencial pactado – en su caso – por otro muy próximo de valor superior, al alza. En estos casos los tribunales vienen anulando la cláusula por falta de reciprocidad, puesto que solo se aplica al alza y en beneficio de la entidad financiera.

– La cláusula que establece los intereses de demora en un tipo superior al interés legal del dinero más dos puntos porcentuales es nula pues supone un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de aplicación de las normas nacionales.

Conocemos en profundidad los distintos procedimientos judiciales utilizados por las entidades financieras para el cobro de sus derechos de crédito. Procesos monitorios, ejecuciones ordinarias e hipotecarias En tales procedimientos también se puede invocar la existencia de cláusulas abusivas que pueden provocar que se deje sin efecto la reclamación o que se disminuya considerablemente el importe de las mismas.